ЗПИФ (закрытые паевые инвестиционные фонды): как они работают и чем полезны для семьи и бизнеса
Что такое ЗПИФ
Закрытый паевой инвестиционный фонд — обособленный имущественный комплекс без образования юридического лица. Чаще всего он создается под конкретный проект. Например, популярны ЗПИФ недвижимости — такие фонды инвестируют денежные средства в объекты строительства недвижимого имущества, чтобы в дальнейшем их продавать или сдавать в аренду.
Когда ЗПИФ только формируется, инвесторы вкладывают в него определенные активы (деньги или имущество) на заранее оговоренный срок. Обычно он составляет от года до нескольких лет. ЗПИФ ведет управляющая компания, и она работает по заранее сформулированным и утвержденным правилам управления паевым инвестиционным фондом.
ЗПИФ в своем устройстве похож на акционерное общество
ЗПИФ под ключ: как организована структура фонда
- Управляющая компания — регистрирует правила фонда, формирует его, управляет активами и формирует отчетность ЗПИФ. Она же раскрывает всю необходимую информацию для контролирующих органов — например, для Центрального Банка.
- Специализированный депозитарий — осуществляет учет и хранение имущества фонда, согласовывает и контролирует операции со всеми его активами.
- Специализированный регистратор — ведет реестр ЗПИФ: у него находится информация о владении паями фонда.
- Независимый оценщик — помогает определить рыночную стоимость всех активов, которые входят в фонд. Закрытый ПИФ может включать разные виды имущества: доли в ООО или АО, недвижимость, даже антиквариат. Они не торгуются на бирже, узнать их рыночную стоимость затруднительно. Специалист проводит оценку активов ЗПИФ, чтобы владельцы инвестиционных паев понимали их стоимость в каждый момент времени. Обычно процедуру проводят несколько раз в год (не менее двух).
- Независимый аудитор (если предусмотрен правилами фонда) — он проверяет корректность сделок и отчетности, следит за тем, чтобы вся информация была точной и соблюдалось законодательство.
- Общее собрание пайщиков — принимает решение по изменению правил доверительного управления ЗПИФ, передаче полномочий другой УК, досрочному прекращению ЗПИФ или продлению срока действия договора доверительного управления ЗПИФ.
- Инвестиционный комитет (если предусмотрен правилами фонда) — влияет на инвестиционные решения управляющей компании. Он контролирует и одобряет сделки, которые УК планирует совершить с привлечением имущества ЗПИФ. Без протокола инвестиционного комитета сделки, подлежащие одобрению, недействительны.
Управляющая компания осуществляет функционирование ЗПИФ, а многочисленные независимые структуры контролируют ее деятельность и работу фонда
Преимущества ЗПИФ
-
Отложенное налогообложение. Тот факт, что ЗПИФ не является юридическим лицом, дает существенное преимущество: фонд не платит налог на прибыль до момента выплаты дохода владельцам инвестиционных паев. Все полученные средства можно реинвестировать, благодаря этому доходность фонда может повышаться, капитал ЗПИФ растет быстрее. Работу закрытых ПИФ регулирует закон 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах».
- Консолидация разрозненных активов. Части имущества, которые могут находиться в разных регионах и странах, становится проще контролировать: этим занимается управляющая компания.
- Конфиденциальность пайщиков. Сведения о конечных бенефициарах фонда в публичных госреестрах обезличены. Реестр на сайте Банка России включает только название фонда, данные управляющей компании, оценку активов на конкретную дату, расчетную стоимость пая, количество пайщиков (без персональных данных).
- Упрощение наследования. Наследуются только паи, имущество уже входит в ЗПИФ. Поэтому отдельную процедуру наследования по каждому виду активов проводить не нужно. Кроме того, управляющая компания курирует имущество в период вступления в права наследования: бизнес продолжает функционировать, движимые и недвижимые активы находятся под контролем.
Воспользуйтесь сравнительной таблицей у нас на сайте, чтобы увидеть разницу с ЗПИФ и без него.
Кому подходит ЗПИФ
У ПИФ закрытого типа достаточно широкая аудитория. Механизм закрытых фондов активно применяется в строительных и девелоперских проектах как альтернатива проектному финансированию. Различные виды активов присутствуют в фонде и позволяют привлекать инвестиции под залог этих активов. В составе активов ПИФ могут быть земельные участки, апарт-отели и другие объекты недвижимости, которые сдаются в аренду. Полученный от рентного бизнеса доход аккумулируется в фонде, при этом полученная прибыль не облагается налогом, ее можно реинвестировать в новые объекты. А владельцы паев могут регулярно получать доход, пропорциональный их доле в общих активах ЗПИФ.
ЗПИФ подходит бизнесменам и компаниям, которые хотят объединить разрозненные активы для упрощения управления, оптимизации налогообложения и защиты семейного капитала
Еще одна распространенная разновидность ЗПИФ — семейные фонды, когда весь разрозненный капитал семьи (деньги, акции, недвижимость, частные коллекции) совмещают в рамках закрытого образования. Благодаря такому объединению активов в ЗПИФ ими становится значительно проще управлять. А также закрытый паевой фонд может использоваться как семейный и наследственный траст для передачи наследства и защиты семейного капитала. Капиталы семейных фондов по определению распределяются только внутри фамилии, однако, по желанию бенефициара, могут включать и партнеров по бизнесу.
ЗПИФ недвижимости
Закрытый паевой инвестиционный фонд можно организовать под строительство или развитие конкретного объекта недвижимости. У таких фондов даже есть отдельная аббревиатура: ЗПИФН. Управляющая компания привлекает инвесторов и направляет их средства на строительство, ремонт, развитие жилой или коммерческой недвижимости, объектов инфраструктуры.
По данным Банка России, в январе 2025 года насчитывается 128 ЗПИФ недвижимости, которые уже действуют или находятся в стадии формирования. Всего же реестр включает более 1100 фондов недвижимости, которые работали в разное время. После завершения работы они переходят в стадию прекращения и исключаются из списка ЦБ.
Зачем создают ЗПИФ недвижимости
У застройщиков несколько основных мотивов.
- Финансирование строительства. С помощью ЗПИФ можно привлечь капитал инвесторов вместо прямого заимствования средств или использования собственных ресурсов.
- Удобство для крупных инвесторов. Банкам, пенсионным фондам и другим институциональным инвесторам более привлекательно инвестировать в паи ЗПИФ, чем покупать отдельные объекты недвижимости. Это создает дополнительный канал привлечения средств для застройщика.
- Гибкость в управлении проектами. Через ЗПИФ застройщик может легко перераспределять активы, управлять портфелем недвижимости и привлекать новых участников в проект.
- Оптимизация налогообложения. ЗПИФ не является юридическим лицом и не платит налог на прибыль. Все поступающие доходы от продажи или аренды недвижимости фонд может реинвестировать.
Возможности для получения прибыли через ЗПИФ недвижимости
Источник доходности фонда зависит от его типа.
- Девелоперские – вкладывают средства в ремонт и развитие инфраструктуры объектов, а потом эксплуатируют их или реализуют. Таким образом, получают доход.
- Строительные – инвестируют в возведение объектов с нуля, а позже их реализуют.
- Рентные – берут объекты в управление и сдают их в аренду.
- Земельные – развивают на конкретных участках инфраструктуру, тем самым повышают их стоимость и в дальнейшем реализуют.
- Комбинированные – вкладываются во все описанные направления.
Каким девелоперам подходят ЗПИФ недвижимости
Есть несколько типов застройщиков, для которых этот инструмент может быть полезен.
- Крупные компании. Застройщики, работающие над масштабными проектами в виде ЖК, ТЦ, бизнес-парков, чаще используют ЗПИФы. Они могут привлечь значительные объемы инвестиций и интересны институциональным инвесторам, которые предпочитают вкладывать средства через структурированные фонды.
- Девелоперы с ограниченным капиталом. Компании, которые ищут источники финансирования для реализации проектов, могут создавать ЗПИФ для привлечения средств от частных или корпоративных инвесторов.
- Компании с фокусом на коммерческую недвижимость. Закрытые паевые инвестиционные фонды могут генерировать стабильный арендный доход для фонда, поэтому инвесторы часто заинтересованы в таких активах как источниках пассивного дохода.
- Девелоперы, специализирующиеся на элитной недвижимости. В проектах с высокой стоимостью объектов ЗПИФ позволяет гибко распределять инвестиции и расширять клиентскую базу: можно привлекать клиентов, заинтересованных в инвестициях, а не в непосредственном владении недвижимостью.
ЗПИФ для коммерческой недвижимости
Приведем пример работы такого закрытого паевого инвестиционного фонда.
1 этап. Девелопер создает ЗПИФ для строительства бизнес-центра.
2 этап. Инвесторы покупают паи фонда, предоставляя средства для проекта.
3 этап. Фонд может вложить средства в строительство объекта.
4 этап. После ввода в эксплуатацию объект сдается в аренду, и доходы распределяются среди инвесторов.
5 этап. Через 10 лет в конце срока действия фонда бизнес-центр продается по более высокой рыночной цене, и пайщики получают дополнительный доход от роста стоимости.
Партнерство строителей/девелоперов и инвесторов в рамках фонда недвижимости
Когда пайщиками фонда одновременно являются строители/девелоперы и инвесторы, существует ряд преимуществ для обеих сторон.
Строители/девелоперы выступают партнерами и получают запланированную прибыль. Они быстро собирают необходимый капитал для работы с недвижимостью, им не нужно дополнительно привлекать банковские кредиты.
Инвесторы могут вложиться в недвижимость, не покупая отдельные дома, квартиры, участки. Им не нужно оформлять многочисленные документы, подбирать подходящие объекты, искать арендаторов и покупателей. Этим занимается управляющая компания.
Об актуальных вариантах применения ЗПИФ в строительстве и девелопменте рассказала слушателям вебинара начальник отдела по работе с девелоперами УК «ДОХОДЪ» Марина Сакович.
Как использовать ЗПИФ для целей наследования
Открыть ЗПИФ будет полезно бизнесменам, у которых оформлена преемственность в компании: взрослые дети участвуют в бизнесе, созданы активы в виде недвижимости, ценных бумаг, денежных средств. Обычно такие клиенты хотят распределить доли в активах между членами семьи и защитить семейный капитал от внешних воздействий.
Фонд упрощает управление семейными активами, позволяет заранее организовать структуру владения и доли наследования. Среди наследников распределяются не сами активы, а инвестиционные паи фонда. В момент перехода наследственных прав новым владельцам инвестиционных паев активы продолжают работать и приносить доход, сохраняется непрерывность деятельности бизнеса.
Капиталы семейных фондов распределяются только внутри фамилии, однако, по желанию бенефициара, могут включать и партнеров по бизнесу. Кроме того, механизм семейных фондов позволяет оптимизировать налогообложение и сохранить конфиденциальность информации о владельцах семейного капитала.
Хотя статистика преемственности говорит о том, что дети бизнесменов редко готовы встать у руля семейного бизнеса. Шансы приобщить третье поколение к управлению проектами — минимальны. В этом случае ЗПИФ также может быть полезен: управляющие руководят фондом по правилам доверительного управления ЗПИФ, а бенефициары получают регулярный доход.
Почему создание ЗПИФ сегодня особенно актуально
В Европе были приняты поправки по ужесточению мер в отношении российских граждан и резидентов: они ограничивают возможности учреждать трасты и фонды в ЕС. Возникают сложности с администрированием, проведением оплат: западные трасты, а также некоторые государственные и коммерческие компании должны были прекратить работу с такими лицами. Поэтому интерес со стороны состоятельных клиентов к структурам в России, а в частности к ЗПИФ, вполне логичен.
Кроме того, механизм ЗПИФ часто использовали для приобретения бизнеса у владельцев компаний, выходящих с российского рынка.
Возможности ЗПИФ для защиты прав бенефициаров
Если создать ЗПИФ и передать ему активы, фонд становится их собственником. Таким образом, с юридической точки зрения активы не принадлежат напрямую реальному владельцу. Информация же о конечных бенефициарах фонда не раскрывается и не публикуется в государственных реестрах.
С фондом не нужно передавать каждый актив по отдельности в процессе наследования. Достаточно осуществить передачу доли: фонд аккумулирует все имущество, и паи перерегистрируются на другое лицо.
Еще одна особенность фонда — невозможность взыскания по долгам собственника. Имущество и бизнес, которые входят в фонд, нельзя конфисковать. Под арест попадают только паи фонда, а бизнес не останавливает работу.
Процедура банкротства ЗПИФ не предусмотрена законом. В свою очередь, имущество ЗПИФ не является имуществом управляющей компании, при банкротстве УК на имущество фонда не обращается взыскание по ее долгам.
.png)
Имущество бенефициаров ЗПИФ защищено на нескольких уровнях
Может ли госслужащий создать ЗПИФ
Госслужащим разрешено иметь ценные бумаги, осуществлять инвестиции в ЗПИФ — тоже. На деятельность ЗПИФ в РФ не распространяются ограничения 79-ФЗ «О государственной гражданской службе».
Инвестиционный пай — это именная ценная бумага, таковы требования законодательства: 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах». Поэтому такой инструмент максимально отвечает требованиям антикоррупционного законодательства: управляющая компания приобретает имущество ЗПИФ, она же распоряжается им в интересах пайщиков.
Закрытые фонды можно представить как перспективную альтернативу зарубежным юрисдикциям для защиты активов.
Как выбрать управляющую компанию для создания ЗПИФ
Стоит оценить, насколько компания соответствует определенным критериям.
- Наличие лицензий. Деятельность управляющих компаний регулирует Центральный банк. Поэтому у УК должно быть свидетельство на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами. Реестры соответствующих лицензий доступны на сайте Центрального Банка. Всю информацию лучше проверять именно там.
- Опыт работы на рынке и реализованные проекты. Большое количество закрытых паевых инвестиционных фондов и активов в управлении говорят о том, что компетентность компании высока.
- Репутация компании и отзывы о ней. Важна не только известность УК среди широкого круга инвесторов, но и ее репутация в профессиональном сообществе. На рынке коллективных инвестиций во главе угла стоит понятие доверительного управления, степень сработанности с клиентом. Поскольку ЗПИФ — это всегда крупные активы, важны репутация и доверие конечных бенефициаров к управляющей компании. Если есть доверие и личная симпатия, то работа складывается успешно.
Этапы создания закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ)
Какая стоимость ЗПИФ? Экономически целесообразно создавать фонд при стоимости активов от 300 миллионов рублей. Этапы работы следующие.
1. Собственник принимает решение о создании фонда.
2. Управляющая компания готовит правила доверительного управления, индивидуально совместно с клиентом прорабатывает структуру активов фонда и его стратегию.
3. УК согласовывает со спец.депозитарием правила ЗПИФ, затем информация о ЗПИФ вносится в реестр ПИФ Центрального банка.
4. Пайщики подают заявки на приобретение паев фонда.
5. Заключительный этап — оценка активов и формирование фонда.
Как открыть ЗПИФ в компании «ДОХОДЪ»
Когда клиент обращается в компанию «ДОХОДЪ», с ним работает персональный менеджер. Он консультирует по всем вопросам, которые связаны с созданием, регистрацией и сопровождением ЗПИФ различных видов. При этом всегда учитывает, какие цели стоят перед клиентом, какая специфика у его активов. Оставьте заявку для получения индивидуальной консультации по ЗПИФ.
Популярные вопросы о ЗПИФ
Что такое ЗПИФ простыми словами?
ЗПИФ — это форма коллективных инвестиций: инвесторы вкладывают средства в проект, чтобы в дальнейшем получить от этого доход. Факт участия в проекте удостоверяют паи. Каждый инвестор получает количество паев, пропорциональное вложенным средствам.
Как работает ЗПИФ недвижимости?
ЗПИФ недвижимости привлекает средства инвесторов для покупки и управления объектами недвижимости. Управляющая компания принимает решения о приобретении, продаже и улучшении этих объектов на основе правил ЗПИФ. Правила управления фондом зарегистрированы в Центральном банке (если речь о ЗПИФ для неквалифицированных инвесторов) либо согласовываются специализированным депозитарием (если речь о ЗПИФ для квалифицированных инвесторов).
Доходы от аренды и продажи недвижимости распределяются между инвесторами в виде дивидендов. Выход из фонда осуществляется после прекращения ЗПИФ или при выполнении описанных в правилах фонда условий.
В каком случае можно продать ЗПИФ?
Обычно инвесторы удерживают паи до срока погашения, который указан в правилах управления паевым инвестиционным фондом. Иногда правила позволяют владельцам паев продать их другим инвесторам до конца срока действия фонда.
При этом цена 1 пая определяется следующим образом. Независимая компания регулярно проводит оценку активов, которые входят в ЗПИФ, и рассчитывает СЧА — общую стоимость чистых активов фонда. Эта сумма делится на количество выданных паев.
Расчет стоимости пая производится в соответствии с положениями ФЗ №156 «Об инвестиционных фондах», требованиями Банка России и правилами определения СЧА фонда.
Какие налоги платит ЗПИФ?
Доходы, которые поступают в фонд, не облагаются налогом на прибыль и могут быть реинвестированы полностью. Это касается, в том числе, прибыли от продажи имущества или его аренды, дивидендов, купонов и других доходов.
Однако ЗПИФ может платить другие налоги.
- Налог на добавленную стоимость (НДС). Когда фонд приобретает имущества, операции с которым облагаются НДС, возникает налог к возмещению из бюджета (к зачету), соответственно, при реализации такого имущества — налог к уплате.
- Налог на имущество организаций / земельный.
Какая недвижимость попадает в ЗПИФ?
ЗПИФ можно организовать для разных типов недвижимости: ЖК, апарт-отелей, складов и других коммерческих помещений вроде бизнес-центров, ТЦ.
Какой уровень риска у ЗПИФ?
Считается, что он средний: ниже, чем у акций, но выше, чем у консервативных инструментов вроде депозитов или облигаций.
Уровень риска также зависит от того, какие активы входят в состав фонда. Например, в ЗПИФ недвижимости могут меняться рыночные цены объектов, ставки по аренде в зависимости от уровня инфляции.
Риски снижает профессиональное управление фондом. Поэтому так важно внимательно выбирать управляющую компанию.
Подведем итоги
1. ЗПИФ — это обособленный имущественный комплекс без статуса юридического лица. Его создают для конкретных проектов, чаще всего в сфере недвижимости, где инвесторы вкладывают средства на заранее оговоренный срок.
2. Управляющая компания в ЗПИФ играет ключевую роль в управлении активами фонда. Она принимает инвестиционные решения, организует учет имущества и отчетность, а также обеспечивает соблюдение законодательства и интересов пайщиков.
3. Деятельность управляющей компании контролирует ЦБ РФ.
4. ЗПИФ удобны для управления имуществом. С их помощью можно консолидировать разрозненные активы. А еще это удобный инструмент для оптимизации налогообложения: до момента выплаты дохода пайщикам фонд не платит налог на прибыль, его доходы можно полностью реинвестировать.
5. ЗПИФ позволяет сохранить конфиденциальность владельцев инвестиционных паев. Сведения о конечных бенефициарах фонда в публичных госреестрах обезличены. Информация включает только название фонда, данные управляющей компании, оценку активов на конкретную дату, расчетную стоимость пая, количество пайщиков (без персональных данных).
Читайте также
- О специфике использования закрытых фондов для бизнеса генеральный директор управляющей компании «ДОХОДЪ» Маргарита Витальевна Бородатова рассказала в интервью изданию «Эксперт Северо-Запад»
- Ключевые преимущества ЗПИФ - стабильность и безопасность. Маргарита Бородатова, генеральный директор УК «ДОХОДЪ», рассказывает о важных функциях ЗПИФ в текущей экономической ситуации в материале издания «Недвижимость и строительство Петербурга».
- «Дела семейные: кому нужен семейный фонд, и какие задачи он может решить». Интервью с Маргаритой Бородатовой
-
Управляющая компания "ДОХОДЪ", общество с ограниченной ответственностью (далее Компания) не обещает и не гарантирует доходность вложений. Решения принимаются инвестором самостоятельно. Информация, представленная здесь, не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, а упоминаемые финансовые инструменты могут не подходить вам по инвестиционным целям, допустимому риску, инвестиционному горизонту и прочим параметрам индивидуального инвестиционного профиля.
При подготовке представленных материалов была использована информация из источников, которые, по мнению специалистов Компании, заслуживают доверия. При этом данная информация предназначена исключительно для информационных целей и не содержит рекомендаций. Никто ни при каких обстоятельствах не должен рассматривать эту информацию в качестве предложения о заключении договора на рынке ценных бумаг или иного юридически обязывающего действия, как со стороны Компании, так и со стороны ее специалистов.
Ни Компания, ни ее агенты, ни аффилированные лица не несут никакой ответственности за любые убытки или расходы, связанные прямо или косвенно с использованием этой информации. Данная информация действительна на момент ее публикации, при этом Компания вправе в любой момент внести в информацию любые изменения. Компания, ее агенты, работники и аффилированные лица могут в некоторых случаях участвовать в операциях с ценными бумагами, упомянутыми выше, или вступать в отношения с эмитентами этих ценных бумаг. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в ценные бумаги. Компания предупреждает, что операции с ценными бумагами связаны с различными рисками и требуют соответствующих знаний и опыта.