4 декабря в Санкт-Петербурге прошел Межрегиональный форум апарт-отелей, в котором приняли участие собственники и управляющие в сфере апарт-отелей, застройщики и девелоперы, а также представители профессиональных сообществ. Об инвестиционных возможностях в этой отрасли рассказала заместитель генерального директора УК «ДОХОДЪ» Ольга Маслова.
На бизнес-завтраке, открывшем Форум, эксперты обсудили перспективы роста и вызовы рынка апарт-отелей в 2025 году. Участники отметили как значительный потенциал и востребованность этого сегмента недвижимости, так и ряд рисков, присутствующих в отрасли, связанный с зависимостью себестоимости проектов от высокой ключевой ставки и «серыми» зонами в законодательстве.
Важный стимул для развития сегмента апарт-отелей — стремительный рост внутреннего туризма. Сегмент пользователей, предпочитающих апартаменты классическим гостиницам, ежегодно растет. Более комфортные условия для размещения семей привлекают как российских туристов, так и гостей из стран Персидского залива. Кроме того, апарт-отели предлагают более интересные условия проживания для тех категорий арендаторов, которые рассматривают среднесрочную и долгосрочную аренду.
По данным аналитиков «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ»), более 75% апартаментов, представленных на рынке Петербурга, являются сервисными. На данный момент в стадии строительства находятся 46 объектов и еще 68 апарт-отелей — на стадии реализации. Позитивная динамика наблюдается и в операционном показателе. Как отметил Николай Антонов, генеральный директор «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ»): «Сели посмотреть на объем ввода гостиничной недвижимости в Петербурге, то 82% от всего номерного фонда придется на апартаменты. Петербург по праву считается столицей сервисных апарт-отелей, и мы готовы делиться своим опытом».
Выступая перед участниками BestBreakfast, Ольга Маслова выделила несколько характеристик закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), которые могут быть востребованы девелоперами и управляющими сегмента апартаментов.
Во-первых, это удобная юридическая форма для консолидации разноплановых активов. В его состав можно включить земельные участки, доходную недвижимость, строящиеся и уже возведенные объекты. Эти активы, равно как и имена его бенефициаров-пайщиков, будет обезличены в публичных госреестрах и на сайте Банка России. Так ЗПИФ гарантирует конфиденциальность своих владельцев, а также защищает имущество от претензий третьих лиц в судебных спорах и делах о банкротстве.
Во-вторых, ЗПИФ позволяет оптимизировать налогообложение. Фонд не является юридическим лицом и обязанность платить налог возникает только в момент выплаты дохода инвесторам, поэтому все полученные средства (например, арендные доходы), можно полностью реинвестировать. Это особенно удобно, когда в составе фонда сеть или несколько отелей. Прибыль, полученную из успешных объектов, можно реинвестировать на поддержку нуждающихся. Так можно последовательно развивать новые проекты, используя средства, полученные от предыдущих инвестиций.
Ольга Маслова отметила, что, по последним данным Банка России, в третьем квартале этого года приток средств в ЗПИФ составил 346,7 млрд рублей:
«Недвижимость продолжает доминировать в портфелях закрытых фондов. Количество ЗПИФ недвижимости достигло 191, а комбинированных ЗПИФ с недвижимостью в составе — уже более двух тысяч. Это говорит о постоянном интересе девелоперов к «упаковке» недвижимости в ЗПИФ и в дальнейшем популярность таких фондов будет только расти».